Steuern sparen mit Immobilien – Die unbekannteste & effektivste Form
Hallo. Mein Name ist Alex Fischer. Unser Thema heute ist steuerliches Grundwissen, Denkmalschutzabschreibung und Instandhaltungsnaher Erhaltungsaufwand.
Fangen wir vorab mal mit dem Thema Denkmalschutzabschreibung an. Das ist ein Begriff, der ist sicher vielen geläufig, weil, das Thema Steuer ist natürlich bei Immobilien immer interessant. Und das bedeutet einfach, dass, wenn eine Immobilie denkmalgeschützt ist, ihr auf den denkmalgeschützten Teil, das ist wichtig, also nicht auf die gesamte Immobilie, sondern auf die erhaltenswerte Substanz, das muss vom Denkmal Amt bestätigt werden, habt ihr speziell erhöhte Abschreibungen. Also beginnt mit acht Prozent aktuell.
Das sinkt dann und so weiter. Könnt ihr im Internet nachschauen, was da die aktuellen Sätze sind. Nachteil dieses Investments ist, dass diese Steuervorteile meist von den Bauträgern oder Immobilie Investoren schon einkalkuliert wurden und ihr damit wesentlich höhere Kaufpreise zahlen würdet, wie wenn ihr die gleiche Immobilie kauft, ohne Denkmalschutz. Das ist eben der Nachteil. Heißt nicht, dass es grundsätzlich schlecht ist. Sondern man muss nur aufpassen, dass man den Steuervorteil nicht schon an das Finanzamt oder an den Aufteiler oder Bauträger bezahlt.
Aber auch für den Privatmann, der jetzt nicht über den Bauträger kauft, sondern der einfach aktiv Immobilien wickeln will, gibt es eine tolle Sache. Die ist noch wesentlich besser aus Denkmalschutz Immobilien und die kennt kaum einer. Und zwar nennt sich das Thema: Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand. Bedeutet schlicht und ergreifend: Wenn ihr eine Immobilie kauft, dürft ihr in den ersten drei Jahren, beginnend mit Kaufvertrag, höchstens 15 Prozent der Gebäudesubstanz, also des Gebäudewertes, an Renovierungen vornehmen. Diese 15 Prozent könnt ihr dann voll von der Steuer absetzen.
Wenn ihr das nicht so macht, sondern einen Euro drüber kommt, dann müsst ihr das über fünfzig Jahre abschreiben, was natürlich sehr ärgerlich ist. Diese Information wissen jetzt noch die meisten Leute, aber sie denken das nicht zu Ende. Sind die drei Jahre nämlich rum, kannst du so viel in die Instandhaltung und Sanierung und Renovierung investieren wie du lustig bist, denn du kannst es zu hundert Prozent von der Steuer absetzen. Und zwar in dem Jahr, wo du die Rechnungen bezahlst. Interessant wird das Ganze natürlich, wenn du das von Anfang einkalkulierst und bei der Bank mitfinanzierst. Sprich, du gehst her und nimmst von Anfang an ein so hohes Darlehen auf, dass du zwar drei Jahre nicht anfasst, beziehungsweise höchstens die 15 Prozent. Wichtig, vom Gebäudewert, das ist Kaufpreis abzüglich Grundstück. Und auf die Art und Weise kannst du natürlich richtig steuerlich Spaß haben.
Hierbei gibt es natürlich auch ein paar Sachen zu beachten. Zum Beispiel Erweiterung oder Umnutzung sind nicht steuerlich sofort abzugsfähig, sondern müssen abgeschrieben werden. Sprich, über fünfzig Jahre verteilt werden. Das wäre zum Beispiel ein Dachgeschossausbau. Weil, dort entsteht neue Fläche. Das könnt ihr nicht als Renovierung oder Sanierung absetzen. Eine weitere Sache wäre Umnutzung. Es ist eine Gewerbeimmobilie oder ein Show Room, den ihr dann anschließend umnutzt in eine Wohnung.
Diese Umnutzungskosten müsst ihr auch absetzen über fünfzig Jahre und nicht auf einmal. Hier kann man natürlich auch das intelligent machen, dass, wenn ihr jetzt zum Beispiel ein Büro habt und ihr renoviert das Büro für einen gewerblichen Mieter, dann kann man ja schon zum Beispiel mal schön Parkett reinlegen für den Fall, dass man es später mal auch als Wohnung benutzen möchte. Oder man kann den Grundriss so wählen, dass zwar noch kein Bad drin ist, aber dass man es relativ leicht rein machen kann. Das kann man natürlich vorbereiten.
Hier muss natürlich beachtet werden, dass ihr hier nicht zu sehr trickst. Weil, sonst gilt wieder der Paragraph 42 Abgabenordnung. Und der Paragraph 42 Abgabenordnung sagt, dass du Gesetze, auch gerade steuerliche, nicht benutzen darfst, um sie zu missbrauchen. Also sprich, sie sollen schon im Sinne des Erfinders sein. Also wenn du die Gesetze mit Gesetzen austrickst, das ist verboten. Und dieser 42 AO, ist sehr allgemein. Der gilt jetzt nicht speziell für Immobilien, sondern sehr allgemein. Also hier einfach auch das nötige Maß …
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