Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital (Immobilien finanzieren ohne oder mit wenig Eigenkapital)
So, und hier gibt es einen grundlegenden Denkfehler. Normaler Weise denkt man, wenn man ein Objekt, dass zum Beispiel 500.000 Euro kostet und bekommt das besonders billig, sagen wir mal für 250.000 Euro, dass dann eigentlich kein Eigenkapital notwendig wäre. Weil, die Bank hätte es ja auch mit 500.000 Euro finanziert, weil das der ursprüngliche Verkehrswert ist. Das ist aber falsch. Die Bank hat nämlich eine grundsätzliche Regel, dass sie sagt: Wir finanzieren keine weichen Kosten, egal zu welchem Kaufpreis du es bekommst. Also angenommen, du würdest die gleiche Immobilie für 100.000 Euro bekommen, müsstest du trotzdem mindestens die Nebenkosten selber bezahlen.
So, jetzt gibt es hierzu natürlich einige Tipps und Tricks. Fangen wir mal mit den illegalen an, die ihr bitte nicht verwendet. Also ein illegaler Trick ist: Ihr vereinbart einfach mit dem Verkäufer, dass der Kaufpreis um die Nebenkosten beziehungsweise um das Eigenkapital erhöht wird. Beispiel: Unsere Immobilie würde 500.000 Euro kosten und die Nebenkosten wären 50.000 Euro. Dann würde der böse Käufer hergehen und dem Verkäufer überzeugen, dass man in den Kaufvertrag rein schreibt: 550.000 Euro. Und dann anschließend, wenn der Kaufvertrag abgewickelt ist, praktisch 50.000 Euro wieder zurück bekommt über Mietzuschüsse oder Renovierungskostenzuschüsse. Das ist aber genau genommen illegal. Denn die Bank wird über den wahren Kaufpreis getäuscht und das kann zu Betrugsanzeigen führen, die sehr, sehr unangenehm sind.
Grundsätzlich gilt hier eine Regel: Sämtliche Abreden und auch Nebenabreden müssen Teil der Urkunde, Teil des Kaufvertrages sein. Einfach schon aus beurkundungstechnischen und kaufvertragsrechtlichen Gründen. Wenn du jetzt also eine Vereinbarung mit dem Verkäufer triffst, neben der Urkunde, also zum Beispiel bei Renovierungskostenzuschuss oder runter setzten des Kaufpreises, nach Kaufpreisfluss, dann kann es die gesamte Urkunde unwirksam machen. Und wie schon gesagt, strafrechtlich relevant ist das auch. Also deswegen, Finger weg davon.
Manche Schlaumeier sind besonders doof und lassen sich diesen verbotenen Kick Back dann beispielsweise als Mietzuschuss auszahlen. Warum ist das sehr unintelligent? Ganz einfach, weil Mietzuschüsse auch noch zu versteuern sind. Oder sie machen folgendes und deklarieren es als nachträgliche Renovierungskosten. Also man hat sich auf eine nachträgliche Kaufpreisminderung geeinigt. Was grundsätzlich okay ist, wenn das wirklich so ist. Aber es ist nicht okay, wenn man dadurch einen verbotenen Kick Back macht und die Bank damit täuscht. Dieser Kaufpreisnachlass wäre dann nicht steuerpflichtig. Allerdings, und das vergessen die Schlaumeier dann immer, reduziert sich ja die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Weil, da im Kaufvertrag stehen ja 550.000 drin. Tatsächlich sind es dann aber nur 500.000. Und deswegen darf man natürlich auch nicht so viel abschreiben. Und sie vergessen es dann meist auch bei den Schuldzinsen anzugeben. Weil die Schuldzinsen sind auch um die 50.000 Euro zu kürzen. Und das wiederum führt dazu, dass man auch noch Steuerhinterziehung begeht.
Völlig unbedenklich wäre dagegen, wenn du am Beispiel rein schreibst: Kaufpreis 550.000. Und die Nebenkosten zahlt der Verkäufer. Steht alles in der Urkunde. Somit kein Betrugstatbestand. Du musst dann nur dran denken, die AfA Bemessungsgrundlage, also die Abschreibungsbemessungsgrundlage zu reduzieren und auch die Schuldzinsen entsprechend zu kürzen. Problem ist, dass die meisten Banken sagen: Nein, die Nebenkosten, die weichen Kosten müssen immer gezahlt werden. Und die meisten Banken sagen sogar zehn bis zwanzig Prozent Eigenkapital plus weiche Kosten, also plus Nebenkosten. So wenn es also dann im Kaufvertrag drin steht und die Bank findet es, dann sagt sie: Hella Bätsch, du möchtest uns wohl ärgern? Das muss trotzdem her. Auch wenn es der Verkäufer zahlt.
Dann gibt es wiederum so Spezialisten, die verstecken das an irgendeiner unauffälligen Stelle in der Urkunde. Allerdings führt es dann dazu, wenn das zu oft gemacht wird, merkt es die Bank spätestens auch.
Also es gibt natürlich auch andere Möglichkeiten ohne Eigenkapital zu finanzieren. Zum Beispiel die Hanseatik Bank bietet sogenannten Nachrangdarlehen. Also im Nachhinein gemachte Darlehen. Führt zum Beispiel die Nebenkosten an. Das sind die Zinsen jedoch etwas höher als aktuell …
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