Immobilienbilanz oder die Zahlungsströme (Einnahmen _ Ausgaben) bei Immobilien
Hallo. Mein Name ist Alex Fischer. Schön, dass ihr wieder eingeschaltet habt. Wir werden jetzt auf das Prinzip Immobilie eingehen. Und zwar wie es sowohl für den Geldanleger, also der, der die Immobilie aus Investmentgründen kauft, als auch für den Eigennutzer gilt. Heute werden wir uns mal den wirtschaftlichen Teil davon anschauen. Ganz leicht zusammengefasst: Stellt euch vor, ihr bekommt für 10.000 Euro etwas, das einen Wert von 100.000 Euro schon jetzt hat. Also nicht 100.000 Euro in dreißig Jahren. Sondern ihr investiert jetzt 10.000 Euro und die noch nicht mal auf einmal. Und bekommt sofort einen Wert von 100.000 Euro. Beispiel: Du kaufst einen Porsche der 100.000 Wert hat und musst dafür aber nur 10.000 bezahlen. Und bekommst diesen Porsche schon jetzt ausgeliefert. Und die 10.000 musst du noch nicht mal auf einmal bezahlen. Wie fändest du das? Und das ist das Prinzip der Immobilie. So funktioniert Immobilie. Du musst eigentlich nur einmalig 10.000 Euro zahlen und bekommst sofort einen Wert von 100.000. Also nicht einen Wert in dreißig Jahren von 100.000, sondern du hast ihn sofort. So dass auf diesen Wert noch Wertsteigerung stattfinden kann. Wie funktioniert das? Das werde ich euch jetzt gleich mal zeigen.
Das interessante bei der Immobilie ist: Die Immobilie ist eine Bilanz. Das heißt, sie hat eine Einnahmeseite und eine Ausgabenseite. Eine weitere Besonderheit bei der Immobilie ist, dass du die 100.000 Euro nicht haben musst. Möchtest du normaler Weise bei dem Aktienfonds oder bei dem Bausparer Geld anlegen, musst du 100.000 Euro haben, damit du einen 100.000 Euro Bausparer oder 100.000 Euro Investment machen kannst. Bei der Immobilie funktioniert das folgendermaßen: Wenn du zum Beispiel gut genug verdienst, das heißt, du hast als Lediger Netto mehr als 2.000 Euro, beziehungsweise als Verheirateter mehr als 2.500 Euro. Dann bedeutet das, dass du schon Steuern zahlst und dass du für Bankseite einen guten Namen hast. Das heißt, die Bank ist der Meinung: Du bist ein guter Kunde. Und aus diesem Grund leiht dir die Bank 100.000 Euro und nimmt als Sicherheit die Immobilie. So, jetzt schauen wir uns diese Bilanz an. Ich habe schon gesagt, die Bilanz hat eine Einnahmeseite und eine Ausgabenseite. Auf der Einnahmeseite steht als erstes Mal der Faktor Miete. Hier rechnen wir ungefähr mit einer Größe von fünf Prozent Mieteinnahmen. Entspricht im Jahr 5.000 Euro. Dann haben wir einen Steuervorteil. Der entspricht ungefähr im Jahr ein Prozent, wären somit 1.000 Euro. Das wäre die Einnahmeseite.
Die Ausgabenseite: Dort haben wir Zinsen. Wichtig bei den Zinsen, das sind Schuldzinsen. Du hast dir Geld geliehen und du musst also Schuldzinsen an die Bank zahlen dafür, dass du bei der Bank Schulden hast. Das ist sozusagen die Leihgebühr für das Geld. Nicht zu verwechseln mit Guthabenzinsen. Das ist etwas anderes. Das ist, wenn die Bank bei dir Schulden hat. Dann bekommst du Geld. Diese Zinsen setzen wir hier jetzt mal mit vier Prozent an. Würde ungefähr 4.000 Euro entsprechen. Tatsächlich sind die Zinsen momentan sogar niedriger. Ich rechne aber lieber ein bisschen langfristiger und ein bisschen schlechter für die Immobilie. So dass ihr seht, dass, wenn die Zinsen steigen, das Ganze immer noch funktionieren würde.
Zum Thema Zinsanstieg et cetera sage ich später noch jede Menge. Wichtig bei diesem Beispiel: Es geht darum das Prinzip der Immobilie zu verstehen. Deswegen sich jetzt bitte nicht in Komplexitäten verirren oder so. Sondern einfach nur mal das Prinzip versuchen nachzuvollziehen. Und wir gehen dann auf alle Details ein, was da für Faktoren sein könnten, die das Ganze stören würden.
Als nächstes haben wir Tilgung. Die Tilgung ist nichts anderes als die Rückzahlung des Geldes. Also Zinsen ist die Leihgebühr für das Geld, die Tilgung ist die Rückzahlung. Also so, dass man dafür sorgt, dass die Schuld immer weniger wird. Die Tilgung setzen wir jetzt hier mit zwei Prozent an. Das entspricht ungefähr 25 bis 30 Jahre Laufzeit. Entspricht also im Jahr 2.000 Euro.
Dann haben wir Kosten, die wir kalkulieren müssen. Zum Beispiel Instandhaltung, dass an der Immobilie was repariert werden muss. Oder die Kosten eventuell für Hausverwaltung. Und damit sind Kosten gemeint, die nicht der Mieter trägt.
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this video uploaded by: Immobilien Investor Alex Düsseldorf Fischer
